Surroga Mutuo

Il Decreto Legge Bersani del luglio 2007 ha confermato e allargato la possibilità, già prevista dal Codice Civile, del mutuatario di trasferire il suo debito ad un'altra banca o istituto finanziario che proponga condizioni migliori per il proprio mutuo, annullando costi e formalità. Questo processo viene chiamato anche 'Surroga del Mutuo'.

Con la surroga del mutuo, la nuova banca o la nuova finanziaria subentra nella garanzia ipotecaria iscritta dal creditore originario con una piccola annotazione a margine dell'ipoteca.
Fino alla novità del 2007 sostituire il mutuo non era così semplice.
La sostituzione infatti prevedeva la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova.
Ora la cosiddetta 'portabilità del mutuo' può essere effettuata con un unico atto di surrogazione.
La banca o l'istituto creditizio che subentra provvede a saldare il vecchio debito rimanente e si sostituisce al creditore originario nei rapporti col mutuatario, in modo tale che il mutuatario rimborserà la nuova banca, alle nuove condizioni concordate bilateralmente.

In questo modo si attivano nuovi meccanismi di concorrenza, che dovrebbero giovare sia all'economia del Paese, ma soprattutto all'economia domestica di chi ha acceso un mutuo le cui condizioni non soddisfano più i criteri di scelta o sono diventate troppo onerose per il mutuatario.

Banche ed istituti finanziari hanno lottato a lungo per conservare la penale di estizione anticipata, cioè una compensazione della perdita dell'operazione finanziaria in caso di cambio del mutuo, ma la norma è stata abolita, perciò i mutuatari di un immobile uso abitazione possono oggi richiedere al vecchio creditore l’estinzione anticipata totale o parziale del mutuo senza pagare la penale di estinzione anticipata.



I mutui stipulati dopo l’entrata in vigore delle norme Bersani che dovessero imporre clausole contrarie saranno considerati nulli.
Per i mutui correnti, l’Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori hanno stabilito le modalità per riportare ad equità i contratti.
La portabilità del mutuo è quindi un diritto, anche se, in questa fase iniziale dell'applicazione del decreto Bersani, sembra che le banche tentino di fare ostruzionismo portando alla lunga i tempi per l'applicazione delle nuove norme.
Si consiglia di rivolgersi alle associazioni dei consumatori nel caso si sospetti che il vecchio creditore faccia problemi con il vecchio mutuo.

Un'altra novità sulla surroga dei mutui riguarda l’autentica del notaio per cancellare l’ipoteca sulla casa.
La banca dovrà solo comunicare entro 30 giorni l’avvenuta estinzione del mutuo alla Conservatoria, che provvederà alla immediata cancellazione dell’ipoteca.
Si sottolinea il fatto che tutti i benefici riconosciuti dal vecchio mutuo dovranno essere riconosciuti dai nuovi finanziatori che subentrano nel credito e potranno essere goduti sul mutuo sostituito.

Si consiglia perciò a tutti coloro che vogliono usufruire delle regole sulla surroga del mutuo di fare attenzione alle condizioni applicate dal sostituto creditore che deve per legge accettare tutte le vecchie condizioni a favore del mutuatario.

I motivi per cui si arriva a chiedere la surroga del mutuo possono anche essere differenti dal fattore economico.
Puó succedere di avere problemi di incomprensione con la propria banca, puó capitare di dover vendere la propria casa con mutuo in corso e trasferirsi in un'altra localitá, ecc..
In tutti i casi, il fatto di poter effettuare dei cambi nel nostro mutuo, senza dover pagare costi eccessivi e con relativa semplicitá, risulta un vantaggio prezioso, soprattutto in un periodo di crisi come quello che stiamo vivendo.

Ad ogni modo, per chi non volesse cambiare banca, c'é sempre la possibilitá di contattare il nostro operatore bancario di fiducia per apportare le variazioni volute al nostro contratto.
Sembra comunque sia piú semplice e meno dispendioso appoggiarci all'istituto della surroga, che non effettuare cambi al vecchio mutuo. Tutto ovviamente dipende dal rapporto con la nostra banca.

Vediamo ora meglio in cosa consiste l'istituto della surroga.
Il pagamento tramite surrogazione è disciplinato dal codice civile all'articolo 1201 e seguenti.
Si parla di tre tipologie di surrogazione:
a) surrogazione per volontà del creditore: il creditore, riceve il pagamento di terzo e dichiara espressamente e contestualmente di surrogarlo nei propri diritti;
b) surrogazione per volontà del debitore: il debitore prende a mutuo una somma di denaro da un terzo per adempiere l'obbligazione dovuta e surroga il mutuante nei diritti spettanti al creditore;
c) surrogazione legale: tipo di istituto previsto in alcune ipotesi tassative.

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